| |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
| ■ニューヨークの不動産マーケット | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYの空き家率は常に非常に低いため、安く良い物件は競争が激しく、数時間で取られてしまいます。新聞や インターネットの情報は１日何百人という人が物件を見に行きますので、実際借れる見込みは殆んど無い、 というのが現状です。そのため家賃は東京以上に高騰し、自力で探す事が不可能になっているのです。又、 マーケットが大変早い為、毎日新しい物件が出てきて、毎日多くの物件が消えて行きます。“物件情報を下 さい”との依頼が多いですが、３日後に何が残っているのか全く分らないのがＮＹのマーケットです。物件探 しにはタイミングが非常に大切なのです。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■アパートの探し方 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 当社に直接メールでご連絡ください。ニューヨークの現地担当者が無料でご相談をお受け致します。ニュー ヨークに着いたら早速不動産オフィスに足を運んでください。お客様の希望の物件を、何千という物件情報 の中から探し出し、興味のある物件については無料で内見にご案内いたします。気に入った物件の賃貸契約 を結ぶ際には、パスポート・現金（家賃と敷金）が必要になりますので予め用意しておきましょう。家主によっ て契約の仕方、用意する物が異なりますので、気に入った物件がありましたら、その都度アドバイス致します。 難しい契約も納得して頂くまで解りやすくご説明致します。また、入居が無事に済むように、鍵の受け渡し 方法などの手配、電話・ガス・電気等の開設も必要であればお手伝い致します。入居後のフォローアップも しっかりしておりますのでご安心ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■ルームシェアーの探し方 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ＮＹでは多くの日本人がアパートをシェアーすることで家賃を抑えています。通常、自分の部屋があり、バス、 キッチン、リビングが共有になります。弊社では、日本人とのシェアーを中心に多くのシェアーを取り扱って います。アメリカ人や他の国の人とのシェアーでは基本的な生活の常識が違うために問題が多いのであまり お勧めではありません。このシェアー物件情報はごく一部ですので、お問い合わせください。他社では物件 を見学するだけでも料金が発生する場合もあるようですが、弊社ではお客様がご希望に見合うアパートを 探すことができた時に初めて、手数料が家賃の１ヶ月発生します。必要経費は家賃１ヶ月分、敷金１ヶ月分 （敷金の無い場合もございます）、手数料１ヶ月の合計３ヶ月が基本的です。基本的には現金での支払いと なることが多いですので、予めご用意ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■アパート賃貸契約時に必要な書類 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| アパートを借りる際必要な物は、物件やお客様のクレジット・ヒストリーによって異なります。トラベラーズ チェック、及びクレジットカードは通常使えませんのでご注意ください。どのアパートでも、現金は確実に受け 付けますので現金をご用意することをお勧め致します。ドアマンがいるビルは審査に多くの書類提出が必要 です。家主が最も心配なのは、どうやって家賃を支払っていくか、という点です。基本的に銀行の残高を 証明することができ、更に収入がしっかりしている事を、書面にて証明できれば問題はありません。学生の 場合は、親のサポートが毎月いくらあり、またそれと同時に親の残高証明や収入証明等があった方が良 いでしょう。下記の必要な物は予め用意しておいた方がスムーズに行きます。しかし、弊社では学生向け の審査の簡単なアパートもたくさん用意しておりますので、隋時ご相談ください。 ■契約時確実に必要なもの ： 家賃１ヶ月・敷金１ヶ月・年間家賃の１５％の仲介手数料・パスポート （必要経費の合計：家賃の３．８ヶ月分）（ルームシェアーの手数料は１ヶ月ですので、合計３ヵ月分になります） ■ときどき必要なもの： （ドアマンビルでは通常必要）敷金１～２ヶ月、雇用証明レター・収入証明・紹介者 のレター１～３通・銀行残高証明・運転免許・アプリケーションフィー（家主側に払う手数料で＄５０～＄１０００程） ■稀に必要： 前家賃１年分・保証人のレター・学校からのレター・銀行のレター・その他のフィー・ マネージメントとの面接、前の家主からのレター、敷金2～6ヶ月分、ペット敷金、ムーブインフィー
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■仲介手数料 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYの殆どのアメリカ系・日系の不動産会社の仲介手数料は年間家賃の１５％で、弊社の手数料も他社と同じ １５％です。又、ルームシェアーの手数料は１ヶ月分になります。日本では、礼金と手数料で３ヶ月分必要で すが、NYでは礼金と手数料で年間家賃の１５％、月に換算すると１．８か月分と日本に比べて安くなっておりま す。初期費用の合計では、日本でアパートの契約には通常6ヶ月分必要になりますが、NYでは物件によりま すが、３．８ヶ月分程で契約が可能です。日本の手付け金制度はありませんので、家賃と敷金は直ぐに必要 になりますが、手数料は少し待つことも可能です。ご相談ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■借りるタイミング | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 多くの家主は物件が空いてから貸しに出す事が多いです。その場合は契約後直ぐに家賃が発生します。また、 ドアマンビルでは審査に１～４週間の期間を要します。そのために、物件を探し始めるのは、１ヶ月前～１週間 前がベストでしょう。２ヶ月先の物件は殆んどマーケットに出てきません。現在住んでいるアパートの家賃と 新しいアパートの家賃が、半月ほど重なってしまうケースが多いですが、長期的に見た時に、その方が安全です。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■治安と家賃 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 最近、治安の良くない区域に住む日本人学生が急増しております。“安全だ”と無責任に言って貸してしまう 不動産業者や、学校が無責任に斡旋するケースが多いようです。ハーレム・ブロンクス・ブルックリンの安い 区域には気をつけましょう。弊社でもハーレム・ブルックリンの物件は扱ってはおりますが、その際にはお客様 に治安などの説明をし、納得して頂いた上で、ご案内するようにしております。安い物件は治安の悪い区域に ある場合が多く、殺人や盗難の危険性があります。実際かなりの日本人が事件に巻き込まれていますので 細心の注意が必要です。少し家賃が高くても安全な区域を選ばれる事をお勧めします。更に安全にこだわる 場合は、ドアマンのいる物件をお勧めいたします。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■アパートのトラブル | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYではテナントより家主の方が権限が強く、家主の人種が多様化しその常識も千差万別です。契約の仕方、 入居後の家主との関わり方などもその家主によって異なります。つまり、家主を良く知っていないとトラブルに 巻き込まれる可能性が高いのです。 “故障箇所を直す”と言ったまま、実際には何もしてくれない、といった 具合で、日本の常識はなかなか通用しません。他社で借りた物件に関して、サブリースで訴えられた・入居 ができない・一切仕事をしない家主を紹介された・物件を借りていないのに案内のみで料金を取られた・・・など、 利益のみを追求している不動産屋に関する苦情を訴える方が多くいらっしゃいました。その様な問題が多い ＮＹで、当社では長年に渡り取引をしている家主の中でも日本人に慣れており、トラブルの少ない家主をご紹介 するように努めております。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■厳しい現実 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYのアメリカ系の不動産業者や家主の中には、日本人に貸し渋る事が多いです。多くの日本人がアメリカ系 の不動産会社で物件を見て、取る段階になると何かの理由をつけて拒否されてしまった、というケースが多い ようです。これは、人種差別ではなく、言うならば、 “収入差別”と言えるかと思います。彼らが一番問題として いるのは、人種ではなく、収入です。ニューヨークでは通常、厳しい収入審査があり、借りようとしているアパート の家賃の５０倍の年収が求められます。 ＄１５００の物件なら、＄１５００ｘ５０倍＝＄７５０００（年収）つまり９００万円以上の収入をＮＹ近郊で得ていると いう証明が、過去２～３年分必要となってきます。しかし、日本人にこの数字を適用しますと、殆どの方は収入 不足になってしまいます。家主は日本での収入や、日本の保証人、日本の残高等を信用してくれません。 つまり、物件があったとしても多くの場合審査やその他の不可解な理由で落とされてしまいます。弊社では 長年に渡って多くの家主と信頼を築いてきており、日本人を理解してくださり、弊社の信用で審査を簡単にして くださる物件を多く用意しておりますので安心です。NYでのアパート探しの極意は物件ではなく、“貸して下さる 良い家主”を選ぶことなのです。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■物件探しのコツ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYでは、物件が極端に不足しておりますので、ご希望に１００％見合った完璧な物件は無いと思ってください。 つまり、必ずどこかの点で妥協が必要です。家賃・治安・質・場所のどこに重点を置き、どこで妥協するか、が 大切です。安い家賃に重点をおいた場合、希望地区も少し広げた方が探しやすいですし、質も少し妥協が必要 です。又、安く良い物件は直ぐに取られてしまうためスピードが大切です。決断をしたら、直ぐにお金が必要に なりますので、敷金と家賃、計２ヶ月分のお金は最低ご用意ください。ＮＹの家主はお金しか信じない傾向があり、 お金を置いた者が優先権を得られます。アメリカ人は取りたいと思った時に小切手を直ぐにその場で切る程 決断が早いので、その競争に勝てる早さが必要です。日本とＮＹでは時差がありますので、アパートを決める 際に、もしご家族や会社の了承が必要であるならば、事前に済ませておきましょう。 一度アパートを取るという決断をした後では、実際に契約書にサインをしていない場合でも、キャンセルが出来 ない場合が多いので気をつけましょう。家族の反対によって契約破棄のペナルティー金が課せられたり、時差 のために他の人に物件を取られてしまうことが多いのです。そういった問題を避ける為にも、立地のこと・家賃の ことなどを含めて、事前に家族や会社とお話をされてください。又、不動産に関して、ＮＹでは情報が氾濫してお ります。ほとんどの情報が根拠のないウソの情報であることが多いので、そういう情報には惑わされることの ないようにしてください。当社では、お客様が納得されるまで、ご説明をしながら一緒に物件を探して行きます。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■不動産用語 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| スタジオ＜STUDIO＞ ： ワンルームタイプ。バスルーム付き。キッチンのみが別室になっている部屋もあります。但、マンハッタン以外の区域にはスタジオがあまりありません。 １ベッド<1 BED> ： リビング、ベッドルーム、キッチン、バス、トイレがある。１DK、１LDK サブリース＜SUB LEASE＞ ： 又貸し。長期留守の間などに他人にアパートを貸してしまう行為。（家主の許可 が無い場合は、完全に違法行為となります。） |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■地区別不動産情報 ： 日本人に人気の区域 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■マンハッタン■ 山の手の４分の１ほどの小さい島にアメリカ最大のオフィス街と大きな公園があり、実際に住める区域はかな り少なく、そこに世界中から人々が集まって来ますので、常に物件不足と家賃の高騰が続いています。物件 は小さいものが多く、家賃は東京よりも高いです。 アッパーイースト（E６０～E９６）： マンハッタンでは一番物件が多い区域。治安は最も良く、閑静な住宅地区。安い物件も出てくる区域だが、高級物件も多い。駐在員にも、学生にも最もお勧め区域。 ミッドタウンイースト（E３４St～E６０St.）： オフィスの中心地区で日系企業、あらゆる日系の店（レストラン、 ビデオ屋、本屋、バー、美容院、スーパー等）が集まっている。通勤が徒歩圏内で駐在員には最も人気があり、 ドアマン付きの高級マンションが多い。便利が良く、治安も良い。駐在員に最もお勧め区域。 ミッドタウンウエスト（W34St.～W６０St.）： 観光とオフィスの中心地区。新築高級マンションが多く、家賃 も比較的安めなため、近年駐在員に人気が出てきている。ブロードウェイやタイムズスクエアー区域。お勧め区域。 アッパーウエスト（W６０St.～W１２５St.）： 審査が厳しい高級マンションが多い区域。しかし、比較的安め なドアマンビルも存在する。治安は良い。 イーストビレッジ周辺（Canal St.～E１４St.）： （ローアーイーストも含む。）日系のスーパーがある。 バーが多く、学生に人気の区域。物件は汚く、古いものが多いが、家賃は高い。 グラマシー（E14～E３４St)、チェルシー（W１４～W３４St.)： ミッドタウンやダウンタウンに出やすく生活 には便利。お勧め区域。 ウエストビレッジ周辺（Canal St. ～W14St.）： （ソーホーも含む）お洒落なバーが多く、学生に人気。 物件は小さく、古いものが多いが、家賃は高く、常に不足している。 ローアーマンハッタン（Canal St. 以南）： ウォール ストリート、トライベッカ周辺には新築の高級ドア マンビルが多い。 ハーレム以北（E96以北、W１２５以北）： 治安が良くない。物件も問題が多く、汚いものが多い。家賃は クイーンズよりは割高。 ■クイーンズ■ 物件の質、治安の良さ、安さ、便利さでお勧めの区域。 フォーレストヒルズ： 地下鉄で２０分程。高級で落ち着いた区域。治安はかなり良く、物件も更に大きい。 審査の入るビルが多く、小学校の学区域も良い。 アストリア： 最近日本人が急増している人気エリア。マンハッタンから地下鉄で１０分程と近く、治安も良い。 物件も比較的綺麗で、マンハッタンより広いものが多い。審査が簡単な賃貸物件が豊富。多くの人種が住み、 店が多く下町のような雰囲気。留学生や安く暮らしたい方に、最もお勧めな区域。 ■ブルックリン■ 物件の質はまちまちで、家賃が安い区域は危険な場合が多く、良い区域はマンハッタン並に家賃が高い。 日本人も増えてはきているが安い物件には要注意。 ブルックリンハイツ ： ブルックリンの超高級住宅地地区。マンハッタンへ１駅。審査が非常に厳しく、家賃 もマンハッタン並みの高さ。 パークスロープ： ブルックリンの高級地区。マンハッタンのダウンタウンには出やすい区域。審査が厳しい。 ■ウエストチェスター/ロングアイランド＞■ 小、中学校区が良く、駐在員が多く住む緑に囲まれた高級区域。電車での通勤も可能。但、車がないと生活 は不便。アパートは少なく、庭つきの一軒家が多い。ミッドタウンまで２５～４０キロの距離。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■お勧め地区 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| お金に余裕があり、便利さと刺激を求める方には、マンハッタンがお勧めです。便利で家賃を抑えたく、広い アパートで暮らしたい方にはクイーンズがお勧めです。家族がいて、車が一人一台あり、通勤時間はかかるが 森の中の静かな高級生活を求める駐在員の方には、ウエストチェスターをお勧めします。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■家賃相場 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| NYの家賃の相場は上下します。又、以前に契約された方は非常に安く借りていたりもしますので、その日の 相場を理解する事が必要です。物件はピンキリです。下記の格安物件は滅多に出ない安い物件です。格安 物件は宝くじに当たるようなラッキーな場合もありますが、何かの理由で安くなっている場合が多く、確実な物 を探すには下記の相場の値段が適当です。
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■駐在員の皆様 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 日系の会社や日本食レストラン、その他日系関連はミッドタウンに集中していますので、ミッドタウンのドアマン のいる高層マンションに住まれている方が多いです。NYのドアマンビルでは多くの書類を提出する必要があり ますが、不動産専門スタッフがスムーズに解決します。又、最高級物件だけでなく家賃が低めのドアマンビル や比較的安い物件も多く持っています。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■物件探しで気をつける点 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| A.安い物件に要注意： 安い物件は治安が悪い、駅から遠い、不便、小さい、問題が多い等の欠陥物件の 場合が多いです。お値段は魅力的ですが、危険区域には住まない事をお勧めします。 B.サブリースしない事： サブリースの多くは違法のため、多くの日本人が訴えられています。サブリースは 家主の許可がある時にのみ可能となります。ですので、簡単にサブリースを勧めている業者にはくれぐれもご 注意ください。 C.人のうわさ： 最近ネット上などで、いい加減なうわさが多いようです。不動産法は複雑な上に、実際の慣習 とはまた異なります。質問がありましたらJ.Oneの不動産専門員までご相談ください。 D.ネットや掲示板： 違法なサブリースや違法な不動産エージェントが多くいます。訴えられたり、騙し取られた りトラブルに巻き込まれる可能性は高いですので気をつけましょう。特にネット上はオフィスやライセンスを持た ない違法エージェントが堂々と商売をしていますので、注意が必要です。 E.ルームシェア-： 異文化の人とのシェア-は、非常に難しく、問題も多いようです。日本人の常識が、他の国 の人には非常識になる事が多くあり、予期せぬ問題が多々起こります。弊社では問題の少ない日本人シェア- を中心に取り扱っておりますのでご相談ください。 F．予約変更： 物件見学のアポイントを入れていただくと、弊社は多くの家主に予約を入れます。物件探しには 多くの時間がかかりますし、予約を入れますと家主は現地で待っている事が多く、予約変更をすると大変迷惑 を掛けますので、変更の際は、事前に必ずご一報ください。 G．キャンセル：契約後はキャンセルをするのにペナルティーがかかりますので、決める際は、決心を固めること が大切です。安易な返事をすることの無いようにご注意ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■家具に関して | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 短期物件を除き家具付き物件は非常に少ないです。しかし、レンタル家具＄６５～＄４００／月をご紹介する ことが出来ます。又、IKEA等の家具屋のロケーションもお知らせできますのでスタッフにご相談ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■電話・電気・ガス・ケーブルTVの設置について | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 基本的にはご本人様以外は申し込みが出来ませんので、ご連絡先やお勧めプランなどをお知らせ致します。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■ペット | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 基本的にペットは殆どのビルで禁止されています。特に犬は厳しいところが多く、ネコは家主さん次第のビルが 多いようです。ペットを飼われているお客様は、アパート探しが非常に厳しくなることを予めご了承ください。 但し、弊社ではペットが飼える物件もいくつか扱っておりますので、担当者にご相談ください。 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ■契約期間 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 通常ニューヨークのアパートは、１年又は２年の契約になります。１年未満の短期物件は家賃も高く、物件に 限りがあるため更に探すのが難しくなりますが短期滞在者用のアパートメントホテルもご用意しておりますので お問い合わせください。 |
